미등기주택 부속토지 양도세

미등기주택 부속토지 양도세

국세청 홈페이지에 양도소득세 모의계산란이 있다.

미등기양도주택의 경우 2년 이상 보유하고, 1세대 1주택이어야 비과세에 해당한다.

또한 1세대 1주택으로서 ‘17.8.3.이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하였다면 동 주택을 2년이상 보유하고 2년이상
거주하여야 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

다른 양도세 규정을 보면 아래와 같다.

* 2021.1.~2022.5.9.까지 2주택 이상(일시적2주택 제외)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 처분
(양도,증여,용도변경)한 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간 및 거주기간을 계산합니다.

* 2022.5.10.이후 양도분부터는 주택의 취득일부터 보유기간을 계산합니다.

무허가주택은 미등기양도자산으로서, 기본적으로 등기를 하지 않고 양도하는 경우 70%세율이 부과된다.

하지만 예외적인 사유가 있다. 건축허가를 받지 않아서 등기가 불가능한 무허가 주택은 기본세율 6-45%를 부과한다. 법원의 결정에 의해 양도하는 경우에도 그 자산의 취득에 대한 등기가 불가능한 자산이라면 양도세는 기본세율을 부과한다. 만약 1세대 1주택이라면 양도세 70%는 미적용하고 비과세도 가능하다.

만약 무허가주택의 토지 소유주와 건물의 소유주(재산세과세대장상 명의)가 다르다면 토지와 무허가주택을 각각 따로 양도를 할 수 있다.

그런 경우 토지는 주택의 부속토지로서 양도세를 산출하게 된다.

타인 소유 주택의 부속 토지만을 소유하더라도 종합부동산세는 과세되지만, 그 주택이 타인 소유 무허가 주택인 경우, 주택수에서 제외된다.

주택 부속토지는 취득세에서는 주택으로 보고 양도세에서는 토지로 본다.

주택 부속 토지 양도세 절세 방안은 주택과 창고(무허가건물)을 함께 매매한다면 주택면적분이 늘어나게 된다.

토지 양도세율

사업용 토지여부

대지인 경우 사업용 토지와 비사업용토지를 잘 따져봐야 한다. 대지는 원칙적으로 비사업용토지도 하지만 아래와 같은 경우 사업용토지로 인정한다.

1. 재산세가 비과세, 감면, 분리과세, 별도합산과세 되는 토지는 사업용토지이다.
2. 무주택자가 소유하고 있는 660㎡(약200평)이내 토지도 사업용 토지이다.
3. 무허가주택이 있는 토지는 사업용 토지로 인정되나 무허가건물이 있으면 비사업용에 해당한다.
4. 부속토지의 배율이 넓은 토지에 건물 하나만 조그맣게 있다면 사업용으로 인정해주지 않는다.

주택의 부수토지 지역별 배율

1. 수도권 내의 토지 중 주거지역, 상업지역, 공업지역 내의 토지: 3배
2. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
3. 수도권 밖의 토지: 5배
4. 그 밖의 토지: 10배

미등기 시골집을 양도하는 경우, 토지만 등기된 경우 건물분만 70%의 세금을 납부해야 한다. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우, 토지와 건물의 양도차익을 계산한다.

미등기 시골집의 양도세를 계산하는 방법 :

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

양도가액은 미등기 시골집을 양도한 금액이다. 취득가액은 미등기 시골집을 취득한 금액이다. 필요경비는 미등기 시골집을 취득하고 보유하는 과정에서 발생한 비용이며 양도차익의 70%를 세금납부 해야 한다.

​